Osoby, którym zbyt długo naliczano tzw. ubezpieczenie pomostowe w kredytach hipotecznych, mogą żądać zwrotu pieniędzy. Aby je odzyskać, konieczne jest złożenie specjalnego wniosku – ustaliła "Rz"

Banki muszą oddać kredytobiorcom niesłusznie naliczone koszty tzw. ubezpieczenia pomostowego, stosowanego jako zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W wielu przypadkach były one pobierane dłużej, np. do końca miesiąca, w którym została wpisana hipoteka. Część banków w ogóle pobierała ubezpieczenie z góry, np. za trzy, a nawet za dziewięć miesięcy.

Według portalu Kupfranki.pl dla przeciętnego kredytobiorcy może to oznaczać zwrot kilkuset, a nawet kilku tysięcy zł. Natomiast w skali wszystkich kredytów hipotecznych w Polsce kwota ta może sięgnąć nawet 250 mln zł. – To są ostrożne szacunki, na podstawie kwoty spłacanych kredytów hipotecznych i analizy umów bankowych. Przyjęliśmy, że średnio okres, który upłynął od momentu wpisu hipoteki do chwili zaprzestania pobierania przez bank podwyższonych kosztów kredytu, wynosi 1,5 miesiąca – tłumaczy Rafał Łyczek z portalu Kupfranki.pl.

Wszystko dlatego, że niedawno Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał zbyt długi okres pobierania przez banki ubezpieczenia za niezgodny z prawem, a umożliwiające to zapisy w umowach i regulaminach zostały wpisane do rejestru klauzul zakazanych. Teraz klienci mogą się starać o odzyskanie pieniędzy. Na razie nie jest ich jeszcze wielu, bo sprawa jest zbyt świeża. Ale można się spodziewać napływu wniosków po Nowym Roku.

Zdaniem Rafała Łyczka bank powinien oddać nadpłacone kwoty, licząc już od dnia uprawomocnienia się wpisu hipoteki. Tak robi np. Millennium. Okazuje się, że część banków inaczej interpretuje wyrok sądu. Sprawę komplikuje fakt, że są dwa sposoby pobierania ubezpieczenia – albo w postaci składki płatnej z góry lub miesięcznie (w Lukas Banku 0,84 proc. rocznie, 1 proc. rocznie w Banku Millennium) lub podwyższonej marży kredytowej wliczonej w oprocentowanie (np. w DNB Nord o 1,5 pkt proc., w DB PBC o 1,2 pkt proc.).

– GE Money Bank obniża oprocentowanie począwszy od kolejnego dnia po dostarczeniu przez klienta odpisu z prawomocnym wpisem hipoteki do księgi wieczystej – tłumaczy Aleksandra Kwiatkowska z GE Money Banku. Podobną zasadę przyjął Polbank EFG.

W obu przypadkach zwrot nadpłaconych kwot przed wpisem klauzuli do rejestru zakazanych jest możliwy dopiero po złożeniu przez klienta wniosku w tej sprawie. Millennium zastrzega, że termin zwrotu opłaty uzależniony jest od tego, ile bank będzie czekał na zwrot składki przez ubezpieczyciela. W GE Money termin rozpatrzenia wniosku to standardowo do dziesięciu dni roboczych.

Zakazane klauzule

 

Niedozwolone są:

– pobieranie prowizji za wypłatę gotówki w placówce banku z konta, za którego prowadzenie jest pobierana miesięczna opłata

– uzależnianie udzielenia kredytu od posiadania lub założenia rachunku bankowego w tym samym banku

– pobieranie dodatkowych odsetek za opóźnienie w spłacie kwoty minimalnej od zadłużenia w karcie kredytowej i jednocześnie opłaty za nieterminową spłatę

– zawiadamianie o zmianach w regulaminie poprzez wywieszenie tej informacji w placówkach banku (to niewystarczający sposób przekazania informacji)

Źródło: Rzeczpospolita

Odbicie od dna? Za rok ceny nowych lokali mogą wzrosnąć nawet o 10 procent

Ostatnie transakcje pokazują, że spadek cen mieszkań wyhamował, a w kilku dużych miastach stawki zaczęły nawet rosnąć – wynika z danych Związku Banków Polskich.

– Stabilizacja cen w Polsce jest już faktem. Po dynamicznych zmianach w pierwszym półroczu brak dużych skoków cen po drugim kwartale jest czymś nowym – mówi Joanna Tomczyk, analityk rynku nieruchomości w firmie doradczej redNet Consulting.

– Ceny nowych mieszkań już chyba osiągnęły minimalne poziomy – podsumowuje krótko Przemysław Pączek z firmy doradczej ProDevelopment. 

Ceny raczej nie rosłyby, gdyby deweloperzy ruszyli z budową nowych osiedli. Nie należy się tego jednak szybko spodziewać, jeśli banki nie będą finansować ich przedsięwzięć. Z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w tym roku deweloperzy rozpoczną budowę o 60 – 75 proc. osiedli wielorodzinnych mniej w stosunku do roku ubiegłego. – Najpierw będą chcieli wyprzedać to, co im zostało, czekając na złagodzenie polityki kredytowej banków – twierdzi Przemysław Pączek. – Poza tym, gdy podaż jest mniejsza, łatwiej uzyskać wyższe ceny.

Zapas mieszkaniowy firm oceniany jest na 30 tysięcy lokali. – Za sześć miesięcy ta pula się wyczerpie. Jeśli jednocześnie nowych projektów nadal niewiele będzie przybywało, to na przełomie lat 2010/2011 pojawi się więcej chętnych na nowe mieszkania niż lokali do wzięcia – uważa Jacek Furga, szef Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) przy Związku Banków Polskich.

I to jest druga zła wiadomość dla osób planujących kupno mieszkania na rynku pierwotnym, bo koszt metra kwadratowego zacznie rosnąć. Choć eksplozja cenowa, taka jak w czasach hossy na rynku nieruchomości dwa lata temu, nam nie grozi, to jednak – jak przyznają analitycy – należy liczyć się z podwyżkami od kilku do 10 procent, w zależności od inwestycji i miasta.

Paweł Grząbka, prezes firmy doradczej CEE Property Group, spodziewa się wzrostu cen przede wszystkim małych jedno-, dwupokojowych mieszkań, a więc najpopularniejszych.

– Z kolei w przypadku lokali o podwyższonym standardzie oraz apartamentów w ciągu najbliższego roku stawki nie zmienią się znacznie – uważa Joanna Tomczyk.

Źródło: Rzeczpospolita

Deweloperzy nadal nie mają pewności, jaką stawkę VAT stosować przy sprzedaży mieszkania z przynależnym do niego miejscem postojowym i piwnicą

Zgodnie z § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wykonania ustawy o VAT obniżoną do 7 proc. stawkę podatku stosuje się do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części (czyli również lokali mieszkalnych), z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12).

Kiedy mieszkalny, a kiedy użytkowy

Przepisy podatkowe nie definiują, co należy rozumieć przez lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy. Tu z pomocą przychodzi ustawa o własności lokali, która określa, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wyodrębniona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe inne pomieszczenia (takie jak piwnica, strych, garaż), choćby nawet nie były położone w obrębie tego samego budynku.

Tym samym wydawać by się mogło, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z przynależną do niego piwnicą, miejscem postojowym czy też garażem powinna korzystać jako całość z opodatkowania preferencyjną stawką.

Racje urzędników

W praktyce organy podatkowe od zawsze kwestionują zastosowanie jednej preferencyjnej stawki w stosunku do sprzedaży mieszkania wraz z pomieszczeniem przynależnym. Argumentacja fiskusa opiera się na tym, że pomieszczenie przynależne, takie jak garaż, piwnica, komórka czy miejsce postojowe, nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych, lecz potrzeby o innym charakterze.

Dlatego też, zdaniem urzędników, pomieszczenia te nie mają charakteru mieszkalnego, lecz użytkowy, i powinny być opodatkowane tak jak lokale użytkowe, czyli stawką podstawową w wysokości 22 proc.

Pracownicy skarbówki zalecają przy sprzedaży mieszkania wraz z garażem, miejscem postojowym czy piwnicą stosować dwie różne stawki podatku – w stosunku do mieszkania 7 proc., a w odniesieniu do pomieszczenia przynależnego 22 proc.

Takie stanowisko prezentuje też fiskus w wydawanych indywidualnych interpretacjach podatkowych, np. Izby Skarbowej w Warszawie z 18 kwietnia 2008 r. (IPPP1/443-527/08-2/AW), Izby Skarbowej w Katowicach z 17 kwietnia 2008 r. (IBPP1/443-323/08/PK/KAN-1921/08) czy też Izby Skarbowej w Warszawie z 17 czerwca 2009 r. (IPPP1-443-408/09-3/JB).

Sądy uchylają decyzje

Postępowanie fiskusa nie znajduje uznania w sprawach rozstrzyganych przez sądy administracyjne. Już w wyroku z 22 czerwca 2005 r. (I FSK 103/05) NSA stwierdził, że miejsca postojowe nie mogą być przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży, nie stanowią bowiem samodzielnych lokali użytkowych.

Jeśli zatem deweloper sprzedaje lokal mieszkalny wraz z prawem do korzystania z miejsca parkingowego znajdującego się w danym budynku, to taką sprzedaż należy opodatkować jako jedną transakcję obniżoną stawką podatku.

Także WSA w Warszawie w wyroku z 5 października 2007 r. (III SA/Wa 1181/07) zauważył, że nie można dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko z powodu przepisów podatkowych (możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży.

Również WSA w Poznaniu w wyroku z 15 lutego 2008 r. (I SA/Po 1206/07) oraz WSA w Rzeszowie w wyroku z 10 czerwca 2009 r. (I SA/Rz 167/09) zakwestionowały rozstrzygnięcia organów podatkowych w podobnych sprawach, uznając prawo podatnika do opodatkowania sprzedaży mieszkania wraz z miejscem postojowym (garażem) jedną preferencyjną stawką podatku właściwą dla lokalu mieszkalnego.

W jednym akcie

W świetle orzecznictwa należy uznać, że opodatkowywanie odrębnymi stawkami sprzedawanych lokali mieszkalnych oraz pomieszczeń do nich przynależących (garaży, miejsc postojowych, piwnic) jest praktyką nieprawidłową. Deweloperzy powinni więc w takim wypadku stosować jedną obniżoną stawkę (7 proc.) w stosunku do przedmiotu sprzedaży, którym jest mieszkanie wraz z pomieszczeniem przynależącym.

Pamiętajmy jednak, że dotyczy to sytuacji, w której pomieszczenie przynależące sprzedawane jest wraz z lokalem mieszkalnym na podstawie jednej umowy sprzedaży (jednego aktu notarialnego) i nie może być odsprzedane oddzielnie. W innym wypadku pomieszczenie przynależące będzie stanowiło odrębny lokal o charakterze użytkowym, a jego sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu stawką w wysokości 22 proc.

Choć banki zaczęły udzielać kredytów hipotecznych, za rok może brakować lokali na rynku pierwotnym

– Bez zaangażowania banków deweloperzy w większości nie ruszą z nowymi projektami. I to jest zła wiadomość przede wszystkim dla klientów. Cofniemy się bowiem w ten sposób o dziesięć lat, do czasów mniej cywilizowanych, kiedy budowę mieszkań finansowali głównie ich nabywcy. To nie było bezpieczne ani dla kupujących, ani dla deweloperów – uważa Jacek Bielecki, przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Raty dla Kowalskiego

Choć banki odmawiają finansowania deweloperom, to z coraz większym zaufaniem patrzą na indywidualnych klientów ustawiających się w kolejce po kredyty hipoteczne. Jak podaje Związek Banków Polskich, w III kwartale wartość nowo udzielonych kredytów na kupno nieruchomości osiągnęła już prawie 11 mld zł, czyli porównywalnie do wyników z ostatniego kwartału 2008 r.

– Liczba kredytów hipotecznych zwiększa się. W styczniu banki udzieliły 11 tys. kredytów, w czerwcu 16,7 tys., a we wrześniu prawie 19 tys. Był to wzrost o ok. 58 proc. w porównaniu ze styczniem – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Niewiele pomogą jednak na rynku kredyty dla indywidualnych inwestorów, jeśli deweloperzy nie będą mieli za co budować. – Wymagania banków wobec deweloperów są bardzo wysokie. Do września ub.r. mogli oni pożyczyć nawet na 100 proc. inwestycji oraz 90 proc. wartości działki. Dziś muszą mieć 30 – 50 proc. wkładu własnego i wykazać się przed bankiem przedsprzedażą – twierdzi Paweł Grząbka, prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group. – Podam przykład: do niedawna deweloperowi wystarczył milion złotych, by rozpocząć daną inwestycję, a dziś musi mieć 12 – 15 mln zł przy projekcie tej samej wielkości, by rozmawiać z bankiem. Jeśli nie ma, a tak jest najczęściej, bo zarobione pieniądze zamroził w ziemi, pozostaje mu czekać na zmianę restrykcyjnej polityki banków.

Projekty w zawieszeniu

Zdaniem Joanny Tomczyk z firmy redNet Consulting w drugiej połowie 2010 r. należy się spodziewać ograniczenia oferty mieszkań znajdujących się w zaawansowanej fazie realizacji.

Tymczasem z danych GUS wynika, że w ciągu dziesięciu miesięcy br. rozpoczęto budowę ponad 124 tys. mieszkań, czyli o o 21,9 proc. mniej niż rok wcześniej. Zmniejszyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę – do 152 636.

– Dlatego już w drugiej połowie 2010 r. spodziewamy się tzw. dziury podażowej. Także pierwsza połowa 2011 r. nie będzie lepsza, jeśli chodzi o liczbę nowych mieszkań na sprzedaż. Jeśli zatem podaż będzie systematycznie spadała, ceny na rynku pierwotnym będą rosnąć. Trudno precyzyjnie oszacować jak bardzo, ale o kilka procent na pewno – uważa Przemysław Pączek z firmy doradczej ProDevelopment.

Zdaniem Pawła Grząbki mieszkania najbardziej popularne mogą zdrożeć w latach 2010 – 2011 o 5 – 7, a nawet 10 proc.

– Jeśli jakiegoś towaru brakuje, to zwykle oznacza to podwyżki. Ostrożnie można szacować wzrost cen mieszkań za rok na 5 – 10 proc. – dodaje Jacek Bielecki. – Nie oznacza to jednak, że należy kupować mieszkania już, biorąc, co zostało. Bo jeśli czegoś nie można dłużej sprzedać, to nie jest to najlepszy produkt. Pewnie w dalszej perspektywie wejdą na rynek oferty lepiej zaprojektowanych mieszkań, ale już w wyższej cenie.